Что такое Due Diligence

Необходимость комплексной проверки (Due Diligence)

Прежде чем вкладывать значительные финансовые средства в тайскую недвижимость, всегда разумно провести должную проверку. Это связано с тем, что вы приобретаете не только недвижимость, но и обязательства, которые с ней связаны.

Некоторые покупатели предпочитают пользоваться услугами адвоката продавца, но если застройщик надежный, то большого риска нет. Тем не менее, независимо от того, у кого или чего вы покупаете, мы рекомендуем воспользоваться услугами независимого юриста из надежной организации.

Давайте теперь обсудим, какие моменты следует проверить в ходе due diligence — довольно часто люди ограничиваются простой проверкой того, что документ на право собственности, выданный земельным департаментом, подтверждает право собственности в пользу продавца без каких-либо залогов. Однако это лишь базовая проверка, а не тщательный процесс due diligence.

Как на самом деле проходит проверка Due Diligence:

Проведите комплексную оценку правоустанавливающего документа. Необходимо определить законность документа, а также изучить его историю. Наличие документа о праве собственности не обязательно означает, что он был выдан на законных основаниях. Недействительный документ может быть выдан с нарушениями.
Убедитесь, что право собственности не обременено какими-либо ограничениями или обременениями (ипотека, кредиты, залоги и т. д.).
Убедитесь, что продавец (например, застройщик) законно владеет недвижимостью и в правоустанавливающих документах не указаны третьи лица.
Проверьте законное право доступа к объекту недвижимости и убедитесь, что его можно найти в пределах указанного местоположения и размеров, с обозначением всех точек доступа.
Проверьте наличие незаконных или «грязных» земель, которые могли попасть в частные руки в результате мошеннических схем или афер (например, лесные угодья). Хотя такое случается редко, это нельзя упускать из виду при проведении инспекции.
Обязательно изучите правила и законы, относящиеся к использованию земли для строительства, если планируется строительство виллы (если она уже построена — убедитесь в наличии действующего разрешения на строительство). Если выяснится, что это разрешение было выдано ошибочно, оно будет аннулировано, а такие строения подлежат сносу.
При покупке кондоминиумов — убедитесь в наличии разрешения на проведение оценки воздействия на окружающую среду (eia), а также в наличии соответствующих лицензий, таких как лицензия на кондоминиум или лицензия на гостиницу.

Это лишь вершина айсберга, когда речь идет о сделках с недвижимостью. В зависимости от вида недвижимости и вида сделки существуют и другие сложности, которые опытный адвокат может объяснить вам. Проконсультируйтесь с ним для получения более подробной информации.